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¿Por qué recurrir a un diagnóstico inmobiliario?

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Para limitar los riesgos de litigios y vicios ocultos, los procesos de transacción y alquiler de inmuebles están relativamente regulados. Entre las normas que hay que seguir, la intervención de un perito inmobiliario es imprescindible para permitir y colocar un inmueble en el mercado. ¿En qué situaciones debe ponerse en contacto con él? ¿Cómo se elige el proveedor de servicios?  Welink Builders le explica cómo y por qué debe recurrir a un perito de propiedades.



¿En qué situaciones se debe recurrir a un diagnosticador de propiedades?

 

Vender o alquilar una propiedad

El sector inmobiliario se rige por una serie de normas y reglas que hacen más seguras las transacciones. Para ofrecer a los futuros compradores o inquilinos de un inmueble la mejor información posible, es necesario que un profesional del sector realice un análisis del estado de las instalaciones: un diagnóstico inmobiliario. 

 

Su principal tarea es evaluar objetivamente el estado de un inmueble (casa, piso, estudio) según una lista de criterios precisos. La lista de diagnósticos a realizar varía en función de la naturaleza de la operación (venta o alquiler) y de la ubicación del inmueble (copropiedad, zona de riesgo). La seguridad de las instalaciones y el rendimiento energético del inmueble son, en particular, puntos obligatorios de evaluación durante un diagnóstico. En caso de venta, esta es la lista de los diagnósticos que deben figurar en el expediente técnico de la propiedad (DTI): 

  • un diagnóstico de rendimiento energético (DPE);
  • un diagnóstico de plomo: para las viviendas construidas antes de 1949;
  • un diagnóstico de amianto: si el permiso de construcción se concedió antes de julio de 1997
  • un diagnóstico eléctrico: si la instalación eléctrica tiene más de 15 años;
  • un diagnóstico de gas: si la propiedad está equipada con gas; 
  • un diagnóstico de saneamiento no colectivo;
  • un diagnóstico de termitas: si la propiedad se encuentra en una zona declarada de riesgo;
  • un informe de riesgo y contaminación;
  • un diagnóstico de ruido: si la propiedad está situada en una zona de exposición al ruido de un aeropuerto. 
  • Un diagnóstico de la ley Carrez: para los inmuebles situados en copropiedad.

El papel de un perito de propiedades no es en ningún caso reducir el valor de una propiedad. Su informe no proporciona ninguna información sobre el coste de las obras que se van a realizar. Simplemente ayuda al comprador a estar informado para tomar una decisión sobre una propiedad. Un DPE favorable puede tener incluso el efecto contrario: al ser testigo del buen rendimiento energético de un inmueble, puede mejorar o justificar el precio de venta.

 

A menudo se olvida, pero los diagnósticos de la propiedad también representan una protección para el vendedor o el arrendador. Proporcionan la prueba de que no se ha ocultado ningún defecto y de que el comprador o inquilino estaba bien informado del estado de la propiedad en el momento de la compra o de la firma del contrato de alquiler.



Una última aclaración: un informe de diagnóstico inmobiliario ofrece un estado general del estado de un inmueble en un momento determinado. No obliga al vendedor a realizar ningún trabajo de reparación o ajuste antes de vender la propiedad. 

 

La única excepción a esta norma es la prohibición de alquilar viviendas consideradas "pisos térmicos". De hecho, el 1 de enero de 2023, las viviendas que consuman más de 450 kWh/m²/año no serán aptas para el alquiler. Lo mismo ocurrirá con las viviendas clasificadas como G por el PED a partir de enero de 2025. Así pues, un PED desfavorable exigirá trabajos de renovación energética antes de poder ofrecer el inmueble en cuestión para su alquiler. 



Después de las obras de renovación

Algunos diagnósticos son válidos durante un determinado periodo de tiempo. Esto es especialmente cierto en el caso del diagnóstico de rendimiento energético, que es válido durante 10 años. En caso de venta, si ya tiene un diagnóstico válido, en teoría no está obligado a realizar uno nuevo.

 

Sin embargo, si ha realizado obras de renovación energética o ha actualizado su instalación eléctrica, puede ser aconsejable renovar su diagnóstico técnico. Estos documentos demuestran que la instalación es conforme y tranquilizan a los posibles compradores, al tiempo que aumentan el valor de la propiedad.



¿Cómo elegir a su perito inmobiliario?

 

Comprobar de la certificación y el seguro

Para que un diagnóstico técnico sea conforme a la ley, debe ser realizado por un profesional certificado. Esta certificación debe ser expedida por un organismo acreditado por el COFRAC (comité de acreditación francés). La certificación del perito inmobiliario tiene una validez de 5 años, para obligar a mantener una vigilancia reglamentaria. Cuidado, un informe de diagnóstico considerado no conforme podría representar una razón legítima para cancelar la venta de un inmueble.



Compruebe también que su proveedor de servicios está cubierto por un seguro de responsabilidad civil profesional. Es posible que las conclusiones del informe se puedan poner en duda en caso de litigio o pérdida posterior  tras la venta. 



Comparación de precios

El coste del servicio es, obviamente, un criterio esencial de elección. Como las tarifas de la profesión no están reguladas, puede valer la pena obtener diversas cotizaciones para el diagnóstico de la propiedad para comparar precios. En este ámbito en concreto, el procedimiento para solicitar una cotización en línea es relativamente sencillo y es muy común entre los profesionales del sector.

 

Para comparar sus cotizaciones, compruebe siempre si el desplazamiento está incluido en el servicio, y si se incluyen todos los diagnósticos esenciales para su situación. No dude en optar por servicios agrupados (paquetes de varios diagnósticos) para reducir la factura.



Evaluar la profesionalidad del perito

La selección de un perito serio y profesional es esencial para concluir su transacción inmobiliaria con tranquilidad. Elija proveedores de servicios con experiencia e intente informarse de su reputación (testimonios de clientes, por ejemplo). 

 

Un servicio de calidad lleva tiempo, sobre todo si incluye varios diagnósticos. Así que tenga cuidado con los proveedores de servicios que cobran tarifas anormalmente bajas y/o visitas técnicas que duran menos de una hora. También en este caso, es fundamental pedir diversas cotizaciones para desarrollar un espíritu crítico sobre los precios que se cobran.

 

También hay que estar atento a los profesionales que parecen haber entrado en algún tipo de asociación con empresas. Los peritos tienen prohibido recibir comisiones de las empresas que realizan trabajos. Por ejemplo, un profesional que recomiende con demasiada insistencia una empresa de retirada de amianto podría hacerle dudar de su imparcialidad al elaborar su estudio.

 

Por último, no debe elegir un perito inmobiliario que no se desplace a su domicilio para realizar su estudio. Es necesario realizar un análisis del estado de las instalaciones en el lugar en cuestión, ya que de lo contrario puede haber errores o deficiencias. Los "diagnósticos de renovaciones" basados en informes antiguos o estudios basados en fotos son prácticas que deben evitarse!



¿Cuál es la diferencia entre un diagnosticador de propiedades y un inspector de edificios?

Los diagnósticos inmobiliarios siguen una lista de puntos de control específicos, pero rara vez evalúan el estado del edificio o en sí de la estructura. En el caso de la venta de  una casa o un edificio antiguo, puede ser útil que el vendedor o el comprador recurran a un inspector de edificios para completar la información de los diagnósticos inmobiliarios obligatorios. 

 

Al igual que el diagnosticador de propiedades, la misión del inspector de edificios es comprobar la propiedad en venta de acuerdo con una lista precisa de criterios. Sin embargo, los puntos de control difieren porque se refieren a la obra en sí misma: estructura, aspecto de las grietas, calidad del aislamiento, impermeabilización, cumplimiento de las normas de construcción, etc.

 

El inspector de obras proporciona un informe de inspección técnica en el que se enumeran los defectos encontrados. Al igual que el diagnóstico de la propiedad, este informe de inspección no requiere la realización de obras de renovación. Proporciona un informe informativo a la persona que solicita el estudio.

 

A diferencia del diagnóstico inmobiliario, la intervención de un inspector de edificios no se impone en el contexto de una venta o alquiler. Esto es completamente voluntario y puede demostrar el deseo de transparencia del vendedor hacia los compradores. Los inmuebles que requieren grandes reformas o los edificios antiguos son especialmente afectados, aunque la profesión es aún poco conocida. De este modo, los compradores pueden saber exactamente qué trabajos hay que hacer primero y obtener una cotización al respecto antes de tomar una decisión.

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